2017年9月28日木曜日

農地として利用していた土地に新築する場合は要注意!

こんにちは!芳賀です。
今日は、結構ためになるお話しをさせて下さい^^

【息子AとAの親Bとの会話】
B「あんたもそろそろいい年だし、家を建てたら?」

A「そうだね。来年子供も小学校に入学するし、そろそろ家を建てようかな~」
B「いいんじゃない?」

A「でも、土地から探さないといけないし、土地は高いしなぁ・・・」
B「それなら、あそこの土地に建てればいいんじゃないか?今は何も耕してないし、うちからも近いから便利でしょ!」

A「おぉ!ありがとう!」
B「孫も近くに来るし、楽しみだな~」

ちゃんちゃん。

唐突な劇場失礼しました(笑)
このように、両親や祖父母がもっている土地に家を建てるというケースも多いと思います。
土地代がかからないので、その分建物に予算を使えてラッキー!って思っていません?
確かに両親または祖父母が所有している土地なので、土地代はかかりませんが・・・とんとん拍子に進まない場合も結構あるんですよ。
相続税や贈与税の問題は専門家に任せたとして~、建築の観点からの注意点をお話ししますね!

土地には土地の現状や使用目的によって分類化されています。これを「地目」といいます。この「地目」が何になっているのか?が重要で、「宅地」や「雑種地」とかであればいいのですが、「田」「畑」になっていたら要注意です!
地目が「田」「畑」になっている土地に住宅を建築する場合は、「宅地」に変更する【地目変更】が必要で、農地を【地目変更】する場合は【農地転用の届出・許可】が必要になってきます。
(※実際農地転用以外にも「開発申請」や「道路占用許可」などたくさんの申請が必要ですが、ここでは農地転用についてご説明いたします。)

この【農地転用の許可】が曲者!!

「市街化区域内」であれば、農業委員会に「農地転用の届出」をすれば1週間~2週間程度で終わるのですが・・・
「市街化調整区域」の場合は、「都道府県知事の許可」が必要になってきて、数か月~数年かかる事が多く、最悪は許可を得ることができず建築すらできない場合もあるのです。

農地転用許可については、関係各官庁との話し合いや提出書類の作成などがあるので基本的には行政書士さんにお願いをするケースが多いです。しかし、それなりの費用がかかってくるので、予算や完成までの時間に余裕をもって家づくりをした方がいいですね。

注意すべき事は・・・
①「地目」が「田」「畑」になっていないか?
⇒「田」「畑」になっている場合は「農地転用届出・許可」が必要。
②土地がある場所は「市街化調整区域」か?
⇒「市街化区域内」の場合は「届出」、「市街化調整区域内」の場合は「許可」
この2点は要チェック!!
特に「市街化調整区域」の場合は、時間も費用もそれなりにかかるので早めに相談!!

弊社でも、地目や区域を調べる事から申請代理まで行っているので、ご相談頂ければお手伝い致しますよ^^


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